Методика расчёта

Rent Calc не пытается угадать будущий рынок и не выдаёт инвестиционную рекомендацию.

Сценарий описывает не только ремонт. В него входят стартовые вложения, планируемая арендная ставка, регулярные расходы, налоговая нагрузка, простой, рост аренды, изменение стоимости объекта и то, как свободный денежный поток может работать дальше.

Для готовых квартир одним из типовых сценариев может быть косметический ремонт: небольшое обновление перед сдачей, которое должно оцениваться так же, как любые другие стартовые вложения.

Каждый сценарий — это набор допущений о том, как квартира будет подготовлена и как она будет сдаваться в аренду.

Базовый сценарий используется как точка сравнения. В текущей версии он задаётся без дополнительных стартовых вложений.

Остальные сценарии отличаются размером стартовых вложений, ожидаемой арендной ставкой, расходами, простоем, ростом аренды и другими параметрами.

Сначала нужно описать исходную ситуацию: квартира без отделки, квартира с отделкой от застройщика, объект после арендаторов, старый фонд, современный ЖК с ремонтом или выбор между продажей и арендой.

Затем для этой ситуации задаются 3-5 сценариев с разными стартовыми вложениями, арендной ставкой, расходами и допущениями по простою.

Для готовых квартир с ремонтом отдельным сценарием обычно стоит добавить косметический ремонт: это понятный промежуточный вариант между “сдать как есть” и “делать серьёзный ремонт”.

После этого модель сравнивает не сами идеи, а их финансовый результат на одном горизонте расчёта.

• Новостройка без отделки: минимальный ремонт, базовый ремонт с кухней и техникой, полное обустройство, более дорогой ремонт под повышенную ставку.
• Новостройка с отделкой от застройщика: сдать как есть, сделать косметический ремонт слабых мест, докупить мебель и технику, полностью укомплектовать квартиру.
• Квартира после арендаторов: сдать снова как есть, сделать косметический ремонт, заменить мебель и технику, улучшить комплектацию.
• Старый фонд или вторичка: минимальная подготовка, косметический ремонт, базовый ремонт под аренду, капитальный ремонт, отказ от покупки или продажа с размещением капитала на депозите.
• Современный ЖК с ремонтом: сдавать как есть, косметический ремонт, докомплектация, более дорогая переделка.

• стоимость объекта и доступный свободный капитал;
• годовой рост стоимости квартиры, который влияет на итоговый капитал с учётом квартиры;
• стартовые вложения: ремонт, косметический ремонт, мебель, техника и подготовка квартиры к сдаче;
• планируемая арендная ставка по каждому сценарию;
• налоги, коммунальные платежи, комиссии и прочие регулярные расходы;
• управление через сервисы аренды или внешнего управляющего;
• резерв на будущий ремонт и обслуживание объекта;
• вакантность: периоды, когда квартира не сдаётся и не приносит арендный доход;
• рост арендной ставки и изменение стоимости объекта со временем;
• альтернативная доходность свободных средств, включая депозит и сложный процент.

Для каждого сценария модель сначала оценивает потенциальную аренду, затем уменьшает её на простой, налоги и регулярные расходы.

Стартовые вложения в ремонт, косметический ремонт, мебель или технику уменьшают свободный капитал в начале расчёта.

Положительный денежный поток может дальше работать через альтернативное размещение свободных средств.

Депозит в Rent Calc используется как базовая альтернатива для свободных средств.

В модели можно учитывать эффект сложного процента: свободные средства и положительный денежный поток от аренды могут направляться в альтернативное размещение и продолжать работать внутри горизонта расчёта.

Депозитный ориентир нужен не для того, чтобы сказать “депозит всегда лучше”, а чтобы сравнить сценарии квартиры с альтернативной доходностью капитала.

Если нужно сравнить аренду с продажей квартиры, депозитный ориентир от общего капитала можно читать как вариант “продать объект и разместить деньги отдельно”.

В этом случае квартира условно не участвует в арендном потоке, а результат формируется за счёт доходности всего капитала на выбранном горизонте.

Так модель позволяет сравнить владение квартирой и аренду с альтернативой, где капитал не остаётся в объекте, а работает на депозите под заданную ставку.

• Итоговый капитал сценария.
• Чистый денежный поток.
• Окупаемость дополнительных вложений.
• Разница с базовым сценарием и депозитным ориентиром.
• Денежный поток, итоговый капитал, разница, окупаемость и результат сценария как основные термины.

Графики показывают, как результат каждого сценария меняется на выбранном горизонте расчёта.

На графиках можно оценить динамику итогового капитала, денежный поток после расходов и простоев, сравнение с депозитным ориентиром и момент окупаемости вложений.

Не всегда лучший сценарий — это вариант с самой высокой арендной ставкой.

Более дорогой ремонт или полная комплектация могут проигрывать, если прирост аренды не покрывает стартовые вложения.

Косметический ремонт может быть сильным промежуточным вариантом, если он улучшает вид квартиры и ставку аренды без больших вложений.

Если лидер меняется из-за небольшого изменения входных параметров, сценарий стоит дополнительно проверить.

Сценарии в Rent Calc имеют структурированный вид: параметры, допущения, метрики и графики.

В текущей версии встроенного ИИ-чата пока нет.

Rent Calc сравнивает сценарии на основе введённых параметров и заданных допущений.

Модель помогает увидеть разницу между вариантами, но не прогнозирует фактическое поведение рынка, арендаторов, подрядчиков или банковских ставок.

• регистрация и личный кабинет пока недоступны;
• количество сценариев фиксировано: сейчас используется 5 сценариев;
• один сценарий является базовым, без стартовых вложений;
• встроенного ИИ-чата для анализа результата пока нет;
• расчёт зависит от введённых параметров и не является финансовой, налоговой или юридической консультацией.

STIV Labs проектирует прикладные решения, сценарные модели и интерфейсы для принятия решений в бизнес-задачах.

Rent Calc родился из практической задачи собственника: сравнить сценарии сдачи квартиры в аренду, оценить окупаемость косметического ремонта, мебели и техники, а также проверить альтернативу продажи и депозита. Калькулятор показывает две ключевые метрики: чистый доход по каждому сценарию и итоговый общий капитал на выбранном горизонте.