Данные проверены и пересчитаны 10 августа 2026 года.
Когда владелец квартиры сравнивает сдачу без вложений, ремонт, меблировку, продажу объекта и банковский вклад, результат сильно зависит от трёх предположений: как будет меняться стоимость квартиры, насколько будет расти аренда и какую ставку удастся получать по депозиту.
Готового «правильного процента» для любого объекта не существует. Средняя цена квадратного метра и цена конкретной квартиры — разные показатели. Ставки аренды в объявлениях не равны суммам во всех заключённых договорах. Доходность вклада, доступного сейчас на 6–12 месяцев, нельзя без оговорок переносить на следующие десять лет.
Здесь собраны открытые данные Росстата, Банка России и ДОМ.РФ. Они помогают понять исторический диапазон и осознанно выбрать значения для расчёта, но не являются прогнозом будущей доходности.
Короткий вывод
Для общероссийского расчёта на горизонте до десяти лет наиболее нейтральная отправная точка выглядит так:
| Параметр | Исторический ориентир | Базовое значение Rent Calc |
|---|---|---|
| Рост стоимости сопоставимого вторичного жилья, 2016–2025 | 5,9% в год | 6% в год |
| Рост фактической арендной платы, 2016–2025 | 6,2% в год | 6% в год |
| Ставка по вкладу на 5 лет | базовый сценарий по прогнозу ЦБ | 8,5%, заменяется вручную |
Шесть процентов — не обещание, что квартира и аренда будут ежегодно дорожать именно на эту величину. Это округлённые долгосрочные исторические ориентиры, выбранные как отправная точка сценарного расчёта. Любое из трёх значений заменяется собственным.
За последние три и пять лет рост аренды и цен был заметно выше десятилетнего среднего. Но механически продолжать недавний всплеск в будущее рискованно: короткое окно сильнее зависит от конкретной фазы рынка.
Как посчитан средний ежегодный рост
В статье используется CAGR — средний сложный годовой темп роста. Он показывает, на сколько процентов показатель должен был бы равномерно изменяться каждый год, чтобы пройти путь от начального значения к конечному:
CAGR = (конечное значение / начальное значение) ^ (1 / число лет) − 1Именно такой показатель нужен для калькулятора, в котором стоимость квартиры и аренда увеличиваются сложным процентом. Простое среднее годовых процентов приведено только как дополнительная проверка.
Например, рост на 10% в первый год и падение на 10% во второй не возвращают показатель к исходному уровню: после двух лет остаётся 99% от начального значения. CAGR учитывает этот эффект, а обычное арифметическое среднее — нет. Подробнее о том, как устроен сам расчёт, — на странице «Методика расчёта».
Средняя цена квадратного метра и цена сопоставимой квартиры — не одно и то же
Перед таблицами важно разделить два показателя.
Средняя цена квадратного метра зависит не только от движения рынка, но и от состава наблюдаемых объектов. Если в одном году в выборке оказалось больше дорогих регионов, новостроек высокого класса или квартир с качественным ремонтом, средняя цена может заметно вырасти даже без такого же удорожания каждой отдельной квартиры.
Индекс цен сопоставимого жилья лучше отвечает на вопрос, как менялась бы цена условно сопоставимого объекта. Для долгосрочного допущения по конкретной квартире этот индекс методологически полезнее средней цены метра.
Средняя цена метра ушла заметно выше двух других рядов. Этот разрыв — не рост отдельной квартиры, а следствие изменения состава наблюдаемых объектов.
Росстат прямо указывает, что средняя цена формируется по выборке организаций, работающих с недвижимостью, и рассчитывается с учётом структуры проданной площади. Официальные динамические таблицы опубликованы в разделе «Индексы и средние цены на первичном и вторичном рынках жилья», актуальные файлы — в разделе «Цены, инфляция».
Как менялись цены и аренда в России в 2016–2025 годах
В таблице сопоставлены три ряда:
- средняя цена квадратного метра на вторичном рынке;
- годовой индекс цен сопоставимого вторичного жилья;
- компонент ИПЦ Росстата «фактическая арендная плата за жильё».
Рост аренды и рост стоимости жилья почти не совпадают по фазе: всплеск аренды пришёлся на 2023–2024 годы, тогда как жильё быстрее всего дорожало в 2020–2022.
| Год | Средняя цена вторички, тыс. ₽/м² | Изменение средней цены | Сопоставимое жильё | Аренда |
|---|---|---|---|---|
| 2016 | 54,00 | −4,1% | −3,0% | +2,0% |
| 2017 | 52,35 | −3,1% | −1,6% | +1,2% |
| 2018 | 54,92 | +4,9% | +4,1% | +2,1% |
| 2019 | 58,53 | +6,6% | +3,8% | +1,3% |
| 2020 | 66,71 | +14,0% | +9,5% | +1,4% |
| 2021 | 76,70 | +15,0% | +17,2% | +7,7% |
| 2022 | 94,40 | +23,1% | +11,8% | +5,1% |
| 2023 | 97,40 | +3,2% | +8,5% | +19,7% |
| 2024 | 114,10 | +17,1% | +6,6% | +17,4% |
| 2025 | 130,36 | +14,2% | +3,9% | +5,5% |
База средней цены — около 56,3 тыс. ₽/м² в 2015 году. К 2025 году средний показатель достиг 130,36 тыс. ₽/м². Это рост примерно на 131,7% за десятилетие, но он не означает, что любая квартира в России подорожала в 2,3 раза.
Источники ряда: динамические таблицы Росстата по рынку жилья, средние цены и индексы по итогам 2025 года, таблица ИПЦ Росстата за 2010–2025 годы.
Средний рост за 3, 5 и 10 лет
Основное число в таблице — CAGR. В скобках указано обычное среднее годовых изменений.
Один и тот же ряд даёт 14,0% на трёхлетнем окне и 6,2% на десятилетнем. Это не разные данные, а разные вопросы к одним и тем же данным.
| Период | Средняя цена м² | Сопоставимое жильё | Аренда |
|---|---|---|---|
| 3 года, 2023–2025 | 11,4% (11,5%) | 6,3% (6,3%) | 14,0% (14,2%) |
| 5 лет, 2021–2025 | 14,3% (14,5%) | 9,5% (9,6%) | 10,9% (11,1%) |
| 10 лет, 2016–2025 | 8,8% (9,1%) | 5,9% (6,1%) | 6,2% (6,3%) |
Разница между 8,8% для средней цены метра и 5,9% для сопоставимого жилья принципиальна. Первый показатель включает структурные изменения рынка, второй лучше подходит как ориентир для уже выбранной квартиры.
Короткие окна тоже нельзя считать ошибочными: они честно описывают недавнюю историю. Но рост аренды на 14,0% в год за 2023–2025 годы во многом связан со скачками 2023 и 2024 годов — соответственно 19,7% и 17,4%. Использовать 14% как постоянный темп на десять лет означало бы предположить, что этот необычно быстрый период будет многократно повторяться.
Что показывали данные 2026 года
Долгосрочное допущение не должно подменять текущую ситуацию. По предварительным данным Росстата за II квартал 2026 года, цены на первичном рынке выросли на 1,1% к предыдущему кварталу и на 5,0% с начала года, на вторичном — на 1,7% за квартал и на 3,5% с начала года. Эти показатели опубликованы в докладе Росстата за первое полугодие 2026 года.
Оперативные данные площадок показывали другую динамику, поскольку измеряют прежде всего цены предложения и используют собственную географию. По данным ЦИАН, во II квартале 2026 года средняя цена вторичного жилья в 40 крупнейших локациях выросла примерно на 2% за квартал и на 10% за год, а объём предложения был на 27% ниже, чем годом ранее. В новостройках цена предложения выросла только на 0,2% за квартал, но оставалась на 9% выше, чем год назад; продажи были на 22% ниже, чем в I квартале. Источники: обзоры ЦИАН по вторичному рынку и новостройкам.
Расхождение не означает, что один источник ошибается. Росстат и площадки наблюдают разные совокупности объектов и по-разному учитывают географию, качество и момент фиксации цены. Для конкретной квартиры важнее её город, район, дом, состояние и реальная цена сделки, чем среднее по стране.
Различается ли рост по планировкам и классам
Короткий ответ: различается, но заметно слабее, чем различия между городами, домами и состоянием квартиры. Единого общероссийского ряда одновременно по студиям, комнатности и элитному жилью не существует — эти категории относятся к разным классификациям, а доступные данные собраны по разной методике.
Разрыв между планировками укладывается в единицы процентных пунктов по ценам. По аренде он шире, но это цены предложения и короткое трёхлетнее окно.
По комнатности в Москве. По данным IRN о ценах готового жилья, за десять лет однокомнатные квартиры дорожали примерно на 6,4% в год, двухкомнатные — на 6,2%, трёхкомнатные — на 5,6%, многокомнатные — на 3,6%. Небольшие квартиры росли быстрее крупных, но разрыв укладывается в единицы процентных пунктов, а сами значения восстановлены из интерактивного графика и являются оценкой, а не официальным индексом.
По аренде. Обзоры ДОМ.РФ на базе объявлений ЦИАН показывают за 2023–2026 годы около 10,7% в год для студий и однокомнатных квартир, 7,1% для двухкомнатных, 5,6% для трёхкомнатных и лишь 1,1% для квартир с четырьмя и более комнатами. Это цены предложения, а не фактические платежи по заключённым договорам.
По отдельным сегментам разброс становится настолько большим, что теряет смысл как ориентир. Средняя цена студии в московских новостройках росла примерно на 21% в год за три года — но сам источник объясняет скачок изменением структуры предложения и вымыванием бюджетных лотов, а не удорожанием одной и той же студии. В элитном сегменте вторичного рынка расчётный рост за 2022–2025 годы превышает 26% в год, при этом внутри ряда есть падение почти на 16% в 2023 году и рост более чем на 70% в 2024-м. Такая волатильность указывает на влияние состава выборки: сделок мало, объекты несопоставимы.
Что происходило на рынке аренды к началу 2026 года
Обзоры ДОМ.РФ показывают, почему недавний рост нельзя продолжать прямой линией. На 1 января 2026 года в России было около 95 тыс. активных объявлений об аренде — на 17% больше, чем годом ранее, и более чем вдвое больше 44 тыс. на начало 2024 года.
Предложение выросло вдвое за два года, а ставка в Москве за год снизилась. Валовая доходность при этом опустилась ниже 5% в обеих столицах.
В конце 2025 года средняя цена предложения составляла:
- Москва — 97,8 тыс. ₽ в месяц, −3% за год;
- Санкт-Петербург — 52,4 тыс. ₽, +3%;
- другие населённые пункты — 37,5 тыс. ₽, без изменения за год.
Медианный срок экспозиции достиг 28 дней в Москве, 40 дней в Санкт-Петербурге и 42 дней в остальных городах. Это полезный индикатор ликвидности, но не готовая «ставка простоя»: срок жизни объявления и фактическое число дней без арендатора — не одно и то же.
Расчётная валовая доходность аренды снизилась до 4,7% в Москве, 4,9% в Санкт-Петербурге и 5,5% в других городах. Показатель рассчитан как отношение годовой суммы платежей к медианной цене квартиры на первичном рынке и не учитывает индивидуальные расходы владельца.
Источник раздела: обзоры рынка аренды жилья Аналитического центра ДОМ.РФ по итогам IV квартала 2025 года и 2023 года.
Если вы выбираете между сдачей и продажей, эти цифры стоит смотреть вместе с расчётом: продать или сдавать квартиру.
Как сравнивать квартиру с депозитом
Ставка по вкладу отличается от аренды и стоимости квартиры тем, что быстро меняется. В Rent Calc по умолчанию подставляется 8,5% — и это заметно ниже того, что банки предлагают сегодня. Причина не в осторожности, а в горизонте: калькулятор открывается на пяти годах, а вклад на 6–12 месяцев не фиксирует доходность на пять лет. После окончания срока деньги придётся размещать заново, уже по другой ставке.
Показатели Банка России описывают вклад, который открывают сейчас. Базовое значение калькулятора лежит ниже всех них, потому что относится не к одному вкладу, а к цепочке ежегодных переоткрытий на выбранном горизонте.
Для проверки рынка есть два официальных показателя Банка России:
- Максимальная ставка десяти банков, привлекающих наибольший объём вкладов физлиц. В третьей декаде июля 2026 года она составляла 12,845%, против 15,102% в первой декаде января 2026 года.
- Средневзвешенные ставки по фактически привлечённым вкладам. В мае 2026 года они составляли 12,8% для краткосрочных рублёвых вкладов физлиц — до одного года, включая средства до востребования, — и 10,9% для сроков свыше года.
Первый показатель — это верхняя граница по лучшим предложениям крупнейших банков, второй ближе к тому, что люди получают в среднем. Оба относятся к вкладу, который открывают сейчас, и ни один из них не отвечает на вопрос, под какой процент те же деньги будут лежать через три года.
Базовые 8,5% получены иначе: берётся сегодняшняя ставка первого вклада, затем каждое следующее переоткрытие считается по прогнозу ключевой ставки Банка России, и вся траектория сводится к одному числу для поля калькулятора. На горизонте 3 года выходит 9,5%, на 5 лет — 8,5%, на 10 лет — 7,5%. Полный вывод с формулами и сценариями — в статье «Какую ставку по вкладу использовать в расчёте».
В расчёт следует вводить ставку конкретного вклада с учётом суммы, срока, капитализации, ограничений на пополнение и досрочное снятие.
Если калькулятор применяет одну ставку ко всему горизонту, он моделирует ежегодное переоткрытие вклада на тех же условиях. Именно поэтому дефолт привязан к горизонту, а не к сегодняшней витрине банков: под 12% на десять лет вперёд вклад переоткрыть не удастся, и расчёт с такой ставкой систематически завышал бы депозит против квартиры.
Какие значения использовать в собственном расчёте
Историческая статистика не заменяет оценку конкретного объекта. Практический порядок такой:
- Текущую стоимость квартиры оцените по сопоставимым предложениям и, если решение существенное, по реальным сделкам или профессиональной оценке.
- Текущую аренду определите по близким объектам в том же районе, учитывая состояние, мебель, этаж, срок найма и сезонность. Цены объявлений — верхняя точка переговоров, а не гарантированный платёж.
- Простой оцените по истории объекта. Срок экспозиции на рынке используйте только как дополнительный ориентир.
- Рост стоимости и аренды проверяйте несколькими сценариями. Для нейтральной общероссийской модели можно начать с 6% и 6%, но обязательно посмотрите результат при нулевом росте.
- Ставку по вкладу берите из условий конкретного вклада и не считайте сегодняшнюю ставку гарантированной на десять лет.
- Сравнивайте одинаковые величины: после одинакового набора налогов и расходов и с учётом оставшегося свободного капитала.
Если вопрос в том, окупятся ли мебель, техника и ремонт, эти допущения удобнее проверять на конкретном наборе вложений: подготовка квартиры к сдаче.
Почему Rent Calc использует 6% и 6%
Выбор основан не на попытке угадать следующий год, а на соответствии модели и данных:
- калькулятор применяет сложный ежегодный рост;
- десятилетний CAGR сопоставимого вторичного жилья равен примерно 5,9%;
- десятилетний CAGR фактической арендной платы равен примерно 6,2%;
- округление до 6% делает базовый сценарий понятным;
- значения за три и пять лет доступны как более оптимистичные исторические ориентиры, но не выбраны по умолчанию из-за сильного влияния периода 2021–2024 годов.
Это базовые допущения, а не прогноз и не инвестиционная рекомендация. Итог конкретной квартиры может оказаться выше или ниже из-за локации, состояния, расходов, простоя, налогов, ликвидности и момента покупки или продажи.
Измените рост аренды, стоимость объекта и ставку по вкладу в Rent Calc и посмотрите, при каких условиях ремонт, сдача без вложений или продажа действительно дают лучший результат на вашем горизонте.
Частые вопросы
На сколько дорожают квартиры в России?
За 2016–2025 годы индекс цен сопоставимого вторичного жилья рос примерно на 5,9% в год. Средняя цена квадратного метра за тот же период росла быстрее — около 8,8% в год, но этот показатель включает изменения состава рынка и хуже подходит как ориентир для конкретной квартиры.
На сколько растёт аренда?
Фактическая арендная плата по данным Росстата росла примерно на 6,2% в год за десять лет. За последние три года темп был заметно выше — около 14% в год, но он определяется скачками 2023 и 2024 годов и не является устойчивым.
Какой процент роста ставить в расчёт?
Для нейтральной общероссийской модели разумно начать с 6% роста стоимости и 6% роста аренды, а затем обязательно проверить результат при нулевом росте. Если у вас есть данные по своему городу и дому, используйте их вместо средних.
Выгоднее сдавать квартиру или положить деньги на вклад?
Универсального ответа нет: результат зависит от цены объекта, аренды, простоя, расходов, налогов и ставки по вкладу. Важно сравнивать сопоставимые величины — с учётом всего свободного капитала и после одинакового набора налогов. Учтите, что доход от аренды в расчёте показан после налога, а депозит — до него.
Почему данные Росстата и объявлений на площадках расходятся?
Росстат наблюдает совершённые сделки и рассчитывает индексы по своей методике, а площадки измеряют цены предложения в своей географии. Это разные совокупности объектов, поэтому расхождение нормально и не означает ошибки одного из источников.
Источники и методические примечания
- Росстат: индексы и средние цены на первичном и вторичном рынках жилья
- Росстат: раздел «Цены, инфляция»
- Росстат: таблица ИПЦ за 2010–2025 годы
- Росстат: социально-экономическое положение России, январь–июнь 2026 года
- ДОМ.РФ: обзоры рынка аренды жилья
- Банк России: максимальная ставка крупнейших банков
- Банк России: процентные ставки по кредитам и депозитам
- ФНС: налогообложение процентного дохода по вкладам
- IRN: цены готового жилья Москвы по комнатности
- ЦИАН: итоги II квартала 2026 года на вторичном рынке
- ЦИАН: итоги II квартала 2026 года в новостройках
Смежный материал. Рост стоимости и аренды — одна сторона сравнения. Ставка по вкладу разобрана в статье «Какую ставку по вкладу использовать в расчёте на 3, 5 и 10 лет».
О ссылках на Росстат. Официальные страницы могут не открываться в некоторых браузерах из-за используемого сертификата.
Материал носит информационный характер. Расчёты основаны на открытых агрегированных данных, зависят от методики и не гарантируют будущую стоимость объекта, арендный доход или ставку по вкладу.